Il rogito: come farlo senza correre rischi
14 Settembre 2016
Con queste slide voglio completare le 5 fasi per vendere la tua casa, con il rogito: come farlo senza correre rischi.
Vediamolo insieme:
- Scelta del notaio
- Scambio di denaro
- Scambio di proprietà
- Consegna chiavi
- Chiusura compravendita
La scelta del notaio. A cosa serve scegliere un notaio? Allora, la scelta del notaio, ahimè ricade sull’acquirente, per cui tieniti forte venditore, perché un acquirente non può essere obbligato per legge a scegliere un tuo notaio qualora tu ne avessi uno a disposizione.
Anche noi come agenzia ne abbiamo 3-4 con cui abbiamo un rapporto un po’ più fidelizzato ma non possiamo di certo obbligare nessun acquirente alla scelta di un notaio per cui serve per il trasferimento della proprietà che è una fase delicata e resta in capo all’acquirente.
I requisiti necessari. Valuta che abbia uno studio efficiente e delle persone competenti che fanno la stesura degli atti, ma quali sono le domande per capirne la competenza?
Sono non tanto il costo, che adesso ci arriviamo, ma chiedere quanti atti hanno nel periodo per capire se c’è qualcuno che rimane a disposizione vostra per accertarsi bene e fare un buon trasferimento di proprietà, che non sia un ufficio affollato di atti perché magari con la distrazione non ti danno il 100% del regime.
È ovvio che poi queste domande le faremo insieme qualora tu decidi di scegliere noi per capire la competenza del notaio. Poi deve essere anche un notaio all’avanguardia che ti fa il controllo istantaneo appena porti i documenti e anche entro le 24 ore prima della compravendita, perchè nel lasso di tempo tra il primo incontro con il notaio e il passaggio di proprietà che avviene con la compravendita, può succedere di tutto.
Poi andiamo al tasto costo, perché il costo del notaio ormai da qualche anno non ha più un tariffario. Cercano sempre di tenere una soglia minima e poi chiedere quel che può in base alle conoscenze e competenze, è all’italiana, cioè chi ti manda, oppure da quanto sia grande lo studio per riuscirti a servire. Comunque la scelta del notaio è fondamentale.
Poi una volta che tu hai scelto il notaio, accertati di come devono essere svolte le procedure di pagamento, lo scambio di denaro. Perché i metodi di pagamento possono variare, essere diversi, possono essere assegni circolari come tradizionale, anche se si fa il mutuo, la banca si presenterà con gli assegni circolari.
C’è qualcuno che prova a pagarti con degli assegni al portatore e il notaio, se è un sano notaio, non dovrebbe consentire quel tipo di pagamento. Poi c’è qualcuno che prova anche a fare dei pagamenti dilazionati oltre il rogito ma non è possibile farlo perché tu in quel momento li, consegnerai la proprietà per cui il saldo prezzo è sempre consigliabile farlo a rogito.
Quali garanzie devi avere sullo scambio di denaro? Se hai un assegno circolare, al 99,9% è garantito, perché per arrivare al rogito avrai conosciuto sicuramente l’acquirente di casa tua e ti sei fatto un’idea se diventa una truffa o meno perché a volte gli assegni possono essere finti e questo poi sta a te, se vendi da privato capire con chi hai a che fare, o se vendi con l’agenzia che noi agenti immobiliari, dico noi perché qualora ti rivolgi a me posso aiutarti in questo, capire se la persona è sana o se vuole truffarti all’atto notarile.
Per cui superando questo tipo di garanzie, la documentazione è sempre meglio rilasciarla all’atto del rogito come facciamo noi (inteso La Corte Immobiliare), infatti consegnamo una scatola che è il nostro cofanetto valorizzatore dove all’interno noi consegneremo per conto del venditore all’acquirente tutta la documentazione relativa all’immobile o al condominio, che può essere utile una volta che lui vada ad abitare, o che diventi proprietario di quel bene quindi tutta la documentazione raccolta e rilasciata, e tenersene sempre una copia come parte venditrice. Ti consiglio di fare fotocopie e non rilasciare i documenti originali, oppure qualora rilasci l’originale, mantieni tu una fotocopia.
Passiamo allo scambio di proprietà. I documenti da portare? Beh, questi sicuramente li avrai già forniti al notaio, ma tu comunque munisciti sempre dell’atto di provenienza che è fondamentale e il tuo documento di identità che il notaio te lo richiede per riconoscerti siccome è una figura giuridica di stato.
Porta sempre l’attestato di prestazione energetica che ormai è obbligatorio, porta sempre l’assorbimento delle spese condominiali dove tu dimostri che non hai problemi o non hai insolvenze nei confronti del condominio per cui dovrebbero venirti a richiedere eventuali differenze, quindi portati queste documentazioni.
Poi tu riceverai, qualora sarai da un notaio serio, anche l’atto di avvenuta stipula che oggi i nostri notai, nel caso che lavorerai con noi, rilasciano una volta che è stato sottoscritto l’atto di compravendita, quindi questo è un documento che tu riceverai.
Per quanto riguarda le imposte, per te venditore devo darti una buona notizia, perché non ne hai, per cui diffida da persone che ti chiedono di contribuire, all’atto notarile o al rogito notarile , alle spese perché non ne avrai tranne che, torniamo qualche slide precedente, se mi stai seguendo, saprai che nel caso in cui ti sia pervenuto l’immobile per successione avrai solamente da effettuare l’accettazione tacita di eredità.
Poi la registrazione degli atti è compito del notaio e avviene entro i 30 giorni successivi e solitamente il notaio dopo qualche settimana ha già l’atto pronto da consegnarti in copia a te venditore, mentre l’originale e gli allegati da dare all’acquirente di casa tua, per cui passiamo alla consegna delle chiavi.
Copie necessarie. È sempre consigliabile qualora ci sia l’agenzia, quindi qualora ti dia una mano io, avere già dietro il mazzo di chiavi che si utilizzava, qualora la casa era vuota, dall’agente immobiliare mentre nel caso fosse abitata ricordati di portare tutte le chiavi, non solo la copia tua e la copia della moglie e poi lasciare sparso in giro la chiave della cantina piuttosto che quella del garage ecc.. quindi per cui tutte le chiavi che sono relative a quell’immobile li e i suoi accessori, ne devi essere munito per consegnarle all’acquirente.
Documentazione di conferma. Fai sempre due righe per iscritto che hai consegnato tutto.
Chiusura compravendita. Tu che sei un venditore i documenti che ti rimangono sono in primis: chiedi sempre un’avvenuta stipula successivamente alla firma sull’atto notarile innanzi al notaio. Il notaio è tenuto a rilasciarti, in sede di avvenuta stipula, una dichiarazione che viene chiamata avvenuta stipula, con quello li dichiari che in quella data hai fatto la compravendita presso quel notaio e hai venduto a tizio.
Questa è una documentazione necessaria per aprire e chiudere le utenze e serve anche all’acquirente, ti è utile anche per l’amministratore di condominio e perché comunque è un documento che attesta già da subito l’avvenuta vendita in quanto il notaio ti reperirà entro i successivi 30 giorni la copia dell’atto stipulato.
Che tutele hai? Una volta che tu hai la dichiarazione di avvenuta stipula sei certo che l’atto ti verrà registrato e trascritto dal notaio e che comunque sia andato a buon fine il passaggio di proprietà.
Che costi vai a sostenere? Beh se vendi da privato nessuno, se vendi con l’agenzia hai il costo dell’agenzia e poi ci può essere il costo accessorio qualora tu abbia ottenuto l’immobile che hai compravenduto attraverso una successione ereditaria, quindi il costo che sosterrai è l’accettazione tacita dell’eredità oppure se tu hai comprato come speculazione, cioè hai venduto ad un prezzo più basso di quanto tu abbia comprato, bisogna accertarsi di rientrare in un certo parametro perché se no dovrai sostenere una plusvalenza sul prezzo di compravendita oppure se hai venduto una prima casa nei primi 5 anni dal momento in cui tu l’hai acquistato e non vai più a ricomprare un immobile c’è la differenza tra le agevolazioni della prima e la seconda casa perché ovviamente non ricomprando entro un anno devi andare a sostenere quell’importo li, comunque poi un notaio competente ti dirà come si svolge questa procedura.