Se mi hai seguito nelle slide precedenti, abbiamo parlato delle 5 fasi per vendere casa tua.

Con queste slide voglio darti la fase della documentazione.

Allora ti serve sicuramente essere in possesso dell’atto di compravendita, della visura catastale e relative planimetrie, della conformità catastale e urbanistica, l’attestato di prestazione energetica che ormai l’hanno reso obbligatorio, la successione ereditaria o testamento qualora tu sia venuto in possesso di questi immobili per successione o testamento, in questo caso accertati di aver fatto una tacita della successione perché oggi è d’obbligo farla, eventuale atto di mutuo qualora tu l’avessi acquistato e se avessi anche il piano di ammortamento meglio ancora, e poi l’altra documentazione secondaria senza stare a elencare possono essere le spese condominiali, il regolamento condominiale ecc… poi approfondiremmo nel susseguirsi delle slide.

Quindi parliamo dell’atto di compravendita. L’atto di compravendita a cosa serve? Serve a dimostrare la provenienza reale per cui tu ne sei in possesso, quindi la titolarità. Perché è importante? Perché un acquirente possa verificare realmente quelli che sono i diritti reali che sono su quella proprietà che lui andrebbe a comprare. Poi eventuali allegati sono soprattutto la nota di trascrizione, poi magari ci sono le planimetrie eventuali annotazioni messe a latere.

Successivamente ricordati di avere anche una visura catastale e le relative planimetrie che puoi anche trovarle in allegato, cioè possono essere allegate già all’atto come visto in precedenza. Cos’è una visura catastale? Una visura catastale è quella scheda che dimostra la categoria dell’immobile, dimostra la rendita catastale assegnata e che sei tu realmente il proprietario, oltre alla quota di proprietà. A cosa serve? Serve a verificare che tu sei l’unico proprietario, qualora siete in tanti, magari nel caso di un’eredità familiare, oppure che tu abbia acquistato con tua moglie/marito o ragazza/ragazzi, o in comproprietà con un socio nel caso in cui fosse una società, serve a dare dimostrazione di ciò e quindi che tu sei l’interlocutore giusto con cui trattare quell’immobile lì.

Come si fa a reperire una visura catastale o la relativa planimetria? Bene, si va all’ufficio preposto che è il catasto, l’ufficio del catasto, oppure si può reperire tramite agenti immobiliari, come noi anche come agenzia è un servizio che offriamo tranquillamente al nostro cliente. Invece la planimetria non ha nessun costo per reperirla. La planimetria, qualora tu la riti direttamente al catasto, è libera, puoi ritirarla tranquillamente esibendo direttamente il tuo documento in qualità di proprietario, invece qualora dovesse reperirla una persona terza o un agente immobiliare, in questo caso ad esempio potrei reperirtela io, avrei necessità di avere una delega per potermela reperire.

Poi guardiamo la conformità catastale e urbanistica, cioè la planimetria catastale è in linea rispetto al progetto, ma cosa vuol dire rispetto al progetto, se tu hai comprato dal costruttore, sicuramente avrai fatto nell’80% dei casi un preliminare su una planimetria progettuale e poi successivamente all’atto notarile ti avranno consegnato la planimetria catastale perché hanno ottenuto l’agibilità. Quindi verificare sempre se c’è una differenza, cioè la difformità, tra le planimetrie da progetto in tuo possesso e le planimetrie catastali che tu vai a reperire in luopo (luogo) della vendita, al fine di vendere casa.

Il comune invece è fondamentale come luogo per reperire le planimetrie da progetto qualora tu non ne sia più in possesso o che magari per un ulteriore approfondimento e accertamento, o per accertarsi un tecnico, magari che tu andrai a incaricare o noi agenti immobiliari, dovremmo sicuramente reperirla nel momento in cui è necessaria presso il comune e fare un confronto con quella catastale, verificare l’ultimo stato presentato in comune e le planimetrie catastali attuali se riportano delle difformità e verificare lo stato dei luoghi attuali.

Poi passiamo all’attestato di prestazione energetica che come dicevo prima è obbligatoria, e cosa indica questo attestato (APE)? A cosa serve? Perché si deve fare? E come si deve fare? Allora, si fa attraverso un tecnico abilitato, solo lui può realizzarla e si fa anche attraverso un programma, quindi il tecnico lo fa con un programma, qualora tu ti rivolgi a noi, abbiamo 2-3 tecnici che operano per la nostra struttura che possono realizzarlo per tuo conto.

Si deve fare perché è obbligatorio, adesso dall’ultima normativa è necessario addirittura averla qualora tu debba anche solo affittare l’immobile e non venderlo necessariamente. Serve per verificare la classazione e vuol dire che va ad indicare all’interno quali sono i consumi reali, che poi non è mai stato verificato se realmente sia così, però la legge prevede che dovrai indicare quali sono i consumi reali che possono essere erogati in emissione da questa abitazione.

Passiamo alla successione ereditaria o testamento, qualora tu voglia vendere un immobile che ti sia pervenuto per successione ereditaria o testamento. La successione è un atto che viene conseguito a seguito di morte di un proprietario legittimo familiare. Questa eredità per successione può anche arrivarti a seguito di un testamento perché il testamento va a specificare la volontà in vita del de cuius, quindi la persona che è morta, il familiare per cui ti viene ereditato adesso l’immobile aveva già deciso quando era capace di intendere e di volere che questo bene, questa proprietà dovevano essere destinati a te.

Quindi tu hai un testamento e successivamente una successione ereditaria. Perché si deve fare? Si deve fare per legge a seguito del decesso di questo familiare o parente, per cui ti viene l’eredità per linea retta. Il testamento non è obbligatorio ma è solo una volontà del defunto quando era in vita e si può fare in 2 modi. Anzi possiamo dire che si può fare anche in 3 modi tramite i caf che sono anche abilitati, però solitamente si fa dal notaio (da noi è molto comune) oppure si può attraverso il proprio commercialista seguire l’atto di successione o testamento, con la pubblicazione e tutto il resto insomma. Oppure per terzo dicevo si può fare anche tramite i caf che danno assistenza alle persone per svolgere alcune necessità documentali.

Passiamo ora alla tacita della successione, dicevamo che qualora ti sia pervenuto l’immobile per successione o per testamento poi a seguito la successione, cos’è, a cosa serve e quando si fa una tacita? Te la spiego in parole molto semplici così ci comprendiamo. Quando tu ottieni una successione per eredità ti vengono assegnati dei beni, tu questi beni non li accetti con una successione, quindi tu per accertare questa eredità e far sì che non vengano impugnati da terzi, parenti e persone esterne devi chiudere la successione con una tacita, che è l’accettazione tacita, a seguito di successione, quindi si fa sia all’atto notarile in fase di vendita, ma potresti anche anticipatamente farla nell’atto di successione quando ti vengono assegnate le proprietà e i beni, fai richiesta e concludi con l’accettazione tacita della successione. Così sei sicuro che nessuno può impugnare e sei il proprietario a pieno regime, a pieni poteri.

Eventuale atto di mutuo. A cosa serve, perché è importante e il piano di ammortamento come può essere utile? Con un atto di mutuo in mano puoi mostrare a chi compra il bene in quel momento o a chi è interessato a comprare, che tu sei già stato finanziato su quella proprietà, quindi non ha un problema di finanziamento o di essere finanziato, quel tipo di bene. È importante perché vai a dimostrare che attualmente stai pagando un mutuo presso una banca e per cui sul piano di ammortamento vai a dimostrare che realmente il prezzo che tu andrai a richiedere per la vendita sia in linea, che possa farti rientrare del debito da saldare per consentire realmente la vendita, perché qualora tu debba vendere un immobile per pagare il debito almeno possa essere dimostrabile il debito nel periodo che tu vendi a un potenziale acquirente attraverso un piano di ammortamento perché vengono considerate più o meno le rate a saldo per l’estinzione anticipata e poter cedere la proprietà a terzi.

Passiamo all’altra documentazione secondaria, questa è una nota dolente, perché ormai non è più una documentazione secondaria, ma probabilmente un acquirente oggi la chiede prima di avanzare un’offerta e prima di impegnarsi con una caparra e cioè: la documentazione condominiale, eventuali decreti del tribunale e un’eventuale ispezione ipotecaria. Perché diciamo documentazione secondaria? Perché questa qua è da reperire qualora ovviamente l’acquirente ne faccia richiesta, non è d’obbligo ma ormai quasi tutti ne fanno richiesta.

La documentazione condominiale riguarda sia il montante delle spese, ossia la scheda che dimostra le rate condominiali da pagare e quali sono le spese che ammontano nell’arco dell’anno per mantenere il condominio. Poi eventuali decreti del tribunale, qualora ti sia pervenuto per testamenti impugnati, assegnazioni , aste, qualsiasi tipo di assegnazione ti possa essere intestata in pieno titolo attraverso un tribunale servono tutti i decreti che dimostrano che tu hai pieno titolo per cedere questa proprietà e questo lo possiamo anche vedere sulle ispezioni ipotecarie, in realtà l’ispezione ipotecaria è molto fondamentale, oggi la stragrande maggioranza ce la sta chiedendo prima di sottoscrivere un atto preliminare perché dall’ispezione ipotecaria andiamo realmente a verificare se l’immobile è realmente vendibile al mercato e se col prezzo si possa estinguere debiti che gravano su questa proprietà e quindi non è proprio secondaria ma è quasi primaria.

Ovviamente affidandoti a un professionista, questa ispezione la puoi ottenere dimostrando l’interesse a seguire di una proposta, ne fai richiesta e diciamo che sono quasi obbligati a fornirtela. Noi de “La Corte Immobiliare” sicuramente quando vediamo una manifestazione di interesse da parte di un acquirente, ci muniamo di questa ispezione ipotecaria per rassicurazioni e per riuscire a concretizzare la vendita dell’immobile, quindi a te che stai vendendo ti direi, se ne hai bisogno, di contattarci.

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