Novità dal Mercato Immobiliare Veronese

Come tutti sanno il mercato è fatto da domanda e offerta e quindi ti chiedo: come stanno andando domanda e offerta?

La “domanda” (cioè i potenziali acquirenti) è influenzata dai seguenti parametri:

1 – Possibilità di accederead un mutuo/finanziamento per l’acquisto: come ti sembra stiaandando questo indicatore? Sicuramente saprai della difficoltà ad ottenere un mutuo,dei criteri sempre più rigidi adottati dalle banche, della necessità di avere un’importantecifra come anticipo, della scarsa liquidità e quindi della indisponibilità aderogare della maggior parte degli istituti di credito;

2 – Andamento dell’economia nazionale: sappiamo benissimo come sta andando l’economia, e quindi un potenziale acquirente aspetta un po’ di tempo prima di affrontare 25/30 anni di mutuo non avendo nemmeno la sicurezza che l’azienda per cui lavora esisterà ancora nei prossimi 4/5 anni, ci deve riflettere bene perché è un grosso impegno.

3 – Potere d’acquisto: anche qui è noto come il potere d’acquisto in base agli stipendi medi stia diminuendo (“c’è chi fatica ad arrivare a fine mese”)

L’ “offerta”è influenzata da diversi fattori, ed il più importante è il numero delle case in vendita: più aumenta il numero di case in vendita più diminuiscono i prezzi.Ora ti chiedo: il numero delle case in vendita (e invendute) è destinato a crescere o a diminuire? La risposta è:a crescere in maniera esponenziale!

Primo: perché a tutte le case che ad oggi non si sono vendute si stanno aggiungendo tutte quelle che vengono messe in vendita da chi vuole cambiar casa o semplicemente vuole sbarazzarsene (vedi il caso di tutte le seconde case e degli immobili acquistati anni addietro emessi a reddito, che vengono messi in vendita perché per i proprietari sono diventati un onere passivo).

Secondo: ci sono tutte le case che andranno all’asta nei prossimi mesi ed anni a seguito di fallimenti ed esecuzioni (e queste andranno a prezzi stracciati).

Terzo: ci sono tutti gli immobili che verranno venduti da Enti, Casse Previdenza deiProfessionisti, Aziende, ecc., che per creare liquidità dovranno vendere velocemente il loro patrimonio immobiliare.

Questi sopra sono tutti fattori che, assieme ad altri, influenzano in maniera pesante i prezzi delle case, e come vedi sono tutti indicatori negativi.A questo punto la domanda che ti pongo è: chi parla di ripresa su cosa si basa? Su che segnali?!?

In realtà non c’è nessun segnale in questo senso: è solo una speranza, non è una cosa razionale, è semplice emotività, e negli affari l’emotività ti frega.

Vogliamo comunque essere positivi e immaginare che i prezzi continueranno a scendere solo fino a fine anno?

E che riprenderanno a salire dall’anno prossimo? Perfetto. Immaginiamo che tu vuoi vendere casa a 250.000 euro mentre il valore di mercatoreale di vendita è 170.000 euro. Secondo lo storico degli ultimi 6 anni il mattone ha perso il5% annuo circa (dati Istat). Se in 6anni il mercato ha perso più del 30% (calcolando gliinteressi composti arriviamo a circa un 35%) quanto tempo pensi che ci metta a riprenderequesto 35%? Direi minimo minimo almeno 3 anni.

Quindi la vera domanda è: ha senso giocare d’azzardo con il valore di casa tua aspettando circa 4anni per venderla sperando che tutto migliori da solo considerando tutti gli indicatori negativi?

O ha più senso realizzare il massimo prezzo possibile in questo momento prima che il mercato cali ancora, e tagli ulteriore valore alla tua casa?

Come ultima cosa da non sottovalutare c’è da dire che se vendi casa per comprarne un’altra, che tu la venda adesso o tra 10 anni non cambia nulla perché sia casa tua sia quella che vai a comprare avranno la stessa variazione di prezzo visto che è sempre in percentuale il cambiamento del valore di mercato del mattone.

In poche parole se casa tua ha perso un 35% del valore, anche quella che compri lo ha perso e quindi vendendo la tua guadagni meno ma comprandone un’altra risparmi sempre quel 35%.

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A presto!

Roberto, La Corte Immobiliare

7 Step per Vendere la Propria Casa

Voglio essere molto diretto con questa email, per cui passiamo direttamente ai 7 step per vendere la tua casa:

1 – Fai la valutazione di casa tua: come prima cosa devi andare in Conservatoria dei registri immobiliari e chiedere la visura di almeno 3 atti notarili di case simili alla tua nella tua zona. Spenderai circa 30 euro. Fatte queste visure, devi convertire il prezzo di vendita di tutte e 3 le case considerando il mercato di oggi, per cui modifica i valori togliendo la percentuale di riduzione del mercato. Fatto questo fai la media dei 3 valori e il gioco è fatto. Se invece non ci sono case come la tua ti conviene usare un manuale di estimo e capire come valutare la tua casa

2 – Reperisci tutta la documentazione necessaria per evitare che i potenziali acquirenti si insospettiscano con il rischio di far saltare una potenziale offerta. Ti servirà avere:

  • Fotocopia Carta di Identità
  • Fotocopia codice fiscale
  • Permesso di soggiorno se non si è cittadini italiani
  • Certificato di residenza
  • Stato di famiglia
  • Certificato di Stato Libero
  • Estratto per Sunto di Matrimonio/Omologa di separazione/ Atto di divorzio
  • Certificato di morte (se il proprietario è morto e si ha una successione)
  • Atto di compravendita
  • Nota di Trascrizione
  • Eventuale Successione e tacita/Donazione
  • Eventuale Atto di Mutuo
  • Nota di Iscrizione
  • Eventuale Contratto di Affitto
  • Nota di Iscrizione
  • Disdetta/Accordo tra le parti
  • EventualeConvenzione Edilizia Convenzionata
  • Conteggio prezzo imposto
  • Conteggi Estinzione Mutuo
  • Lettera Assenso Cancellazione
  • Eventuale Fallimentare Tribunale e relative copie Procedure Tribunale
  • Eventuali copie Pignoramento
  • Visure Catastali per dimostrare che realmente sei tu il proprietario (con circa 30euro te la cavi)
  • Visure Ipotecarie
  • Eventuali Concessione Edilizia/DIA/Denuncia fine lavori
  • Certificato di Agibilità/Abitabilità
  • Planimetrie/Progetti
  • Eventuali Condoni/Sanatorie
  • C.D.U.
  • Postuma Decennale
  • Regolamento Condominiale se si è in condominio
  • Consultivo/Liberatoria Amministratore
  • Certificati Impianto Elettrico/Idrico/Gas/Ascensore
  • Libretto Caldaia
  • Attestato Prestazione Energetica

3 – Sistema la casa togliendo tutto ciò che la riempie troppo e se le pareti sono da imbiancare o se c’è qualche altro lavoretto da fare fallo in modo da renderla più appetibile. Fatto questo, scatta delle foto chiare e ben definite senza dimenticare alcun punto della casa perché altrimenti se manca ad esempio la foto del bagno, il potenziale cliente potrebbe chiedersi il perché e quindi potrebbe pensare che è ridotto male ,altrimenti non avresti avuto motivi per non farlo vedere.

4 – Fai marketing: è ora di pubblicizzare il tuo immobile. Investi circa 500 euro per pubblicizzarlo con delle inserzioni (Facebook o Google Ad Words ad esempio) oltre che sui portali gratuiti. Se sono gratuiti un motivo ci sarà.

5 – Aspetta le chiamate dei potenziali acquirenti e fissa degli appuntamenti per far vedere loro casa tua. Mettiti nei loro panni e inizia la trattativa di vendita come se fossi un professionista specializzato e cerca di capire quali sono le sue esigenze con delle domande aperte così, dopo averlo ascoltato, potrai vedere effettivamente se può essere interessato o meno.

6 – Screma i perditempo. Esiste una nicchia di acquirenti chiamati “turisti” che effettivamente vorrebbero comprare casa ma non si sa quando e non si sa a che prezzo.Vengono chiamati così perché in realtà cercano solo una persona che faccia vedere loro una casa per passare il tempo, perché si divertono. Quindi evitali perché non credo che tu abbia tempo da perdere.

7 – Sei in dirittura di arrivo ma non è ancora finita, hai trovato un accordo con un acquirente ed è ora di fare la vera trattativa. È ora di parlare effettivamente di soldi. Il procedimento è come quello del punto 5 ma vi conoscete già quindi sai già che cosa vuole, per cui fai leva proprio sulle sue esigenze ma ricorda che sono gli acquirenti che oggi hanno il coltello dalla parte del manico perché di case in vendita ce ne sono tante e di acquirenti ce ne sono pochi, quindi non disdegnare subito le offerte che ti fanno ma pensaci su.

Questa guida ti sarà utile per la prima fase e quella intermedia, ma poi avrai anche la parte della contrattualistica con notaio ecc… che ti illustrerò più avanti.

La mole di lavoro è molta e l’importante è che tu riesca ad organizzare bene il tuo tempo tra lavoro, casa e famiglia, mi raccomando.

Non puoi permetterti di sbagliare perché anche il minimo errore in questo settore può costarti caro. Se credi di non farcela puoi sempre chiedere aiuto a un agente immobiliare di fiducia o a me per avere una consulenza da qui: >>https://ilacorte.com/contatti

A presto!

Roberto

Ecco come ottenere tutto quello che vuoi durante una trattativa immobiliare

Partiamo subito col dire che non puoi ottenere tutto quello che vuoi in una trattativa immobiliare, ma prima devi capire cosa è più utile per te e come ottenerlo di conseguenza. Un contratto è sempre un compromesso che però può essere a favore tuo per lo più o viceversa.

 

Per cui secondo te in un contratto è più importante il fattore prezzo o le altre condizioni?

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Valutare casa : ecco perché non la riesci a vendere


Sono in tanti che mi chiedono dopo aver fatto valutare casa e dopo provato ad avere l’immobile in vendita sul mercato sia da privato che con agenzie, come mai non riescono a vendere l’immobile.

Ma come mai non si riesce a vendere?

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Ecco come non farsi truffare dagli acquirenti

In questo articolo ti spiego come non farsi truffare dagli acquirenti durante la vendita di casa tua, in particolar modo se hai deciso di vendere senza agenzia immobiliare.

Ma quali sono i segnali per vedere se un cliente ti sta truffando?

Prima di tutto devi sapere che a questo mondo esistono persone estroverse ed introverse per cui fai attenzione quando valuti una persona in fase di trattativa.

Fatta questa premessa vediamo subito quali sono i segnali che ti devono far insospettire. In realtà possiamo racchiudere questi segnali in uno solo molto importante e cioè Continue Reading