Se stai pensando di vendere la tua casa a Verona sarà meglio che tu legga attentamente questo articolo perché potrebbe farti risparmiare una montagna di soldi e un sacco di guai.

Ecco qual è la verifica più importante che devi fare prima ancora di mettere in vendita la tua casa.

Oggi voglio raccontarti una storia che per fortuna è stata a lieto fine ma che ha creato un sacco di preoccupazione a una famiglia che, non capendo un granché di cose tecniche e termini strani ha cercato di comprare una casa e si è trovata in un mare di guai.

Mario e Maria (scusa ma dovevo inventarmi i nomi e la fantasia è scomparsa) avevano visto un bell’appartamento in centro e avevano firmato una proposta di acquisto con una agenzia immobiliare.

Erano clienti ottimi perché avevano trovato un acquirente per la loro casa, che avrebbero dovuto consegnare entro 3 mesi, e per comprare quella che gli piaceva dovevano prendere un piccolo mutuo.

La banca aveva dato parere favorevole quindi erano tranquilli.

Firmano il compromesso versando 20.000 € di caparra e avviano la pratica di mutuo.

Il pandemonio scoppia quando il perito della banca chiede la documentazione della casa e si accorge della mancanza di una parete; mutuo negato e acquisto saltato perché non era possibile stipulare il contratto prima che Mario e Maria dovessero consegnare la loro casa.

Mario e Maria si sono ritrovati fuori casa, perché ormai la loro la stavano per consegnare e sono dovuti andare in affitto; incavolati come dei leoni affamati hanno deciso di rinunciare all’acquisto e hanno chiesto al venditore la restituzione del doppio della caparra e i danni.

Naturalmente il venditore si è opposto dicendo che lui la casa l’aveva comprata così e non aveva fatto nessun lavoro.

Te la faccio breve: due anni per avvocati e il venditore ha restituito a Mario e Maria il doppio della caparra – 40.000 € – più l’equivalente di una vacanza di un mese alle Maldive, e ha dovuto pagare il suo avvocato.

Se stai pensando a come mai io conosco la storia ti chiarisco subito un punto, non sono io che ho combinato il casino; Mario e Maria mi hanno raccontato la storia dopo che, risolta la questione, sono venuti da me per trovare una nuova casa e hanno saputo che La Corte Immobiliare era una delle pochissime agenzie immobiliari che fanno la verifica sulla conformità catastale dell’immobile.

Se non vuoi fare la fine del proprietario della casa che volevano comprare Mario e Maria leggi attentamente qui sotto.

Se hai comprato la tua casa prima del 2010 è possibile che nessuno ti abbia consigliato di verificare se la planimetria catastale era uguale alla casa e se tutto fosse a conforme ai progetti depositati in comune.

Cosa è la planimetria Catastale?

E’ quel disegno di come dovrebbe essere casa tua, che puoi chiedere negli uffici dell’Agenzia del Territorio, che viene utilizzato per farti pagare le tasse sulla casa.

Quello di non controllare in maniera approfondita è un modo di lavorare un pochino superficiale ma, dato che la responsabilità delle dichiarazioni di conformità della casa era del venditore, se lui dichiarava di non aver fatto lavori abusivi tanti agenti immobiliari lasciavano perdere i controlli.

Il notaio non doveva, e non deve controllare nemmeno oggi, se la casa era stata costruita uguale ai progetti depositati in Comune, perché non ha la possibilità di andare a verificare personalmente ogni casa per cui deve stipulare il contratto.

Il suo compito è quello di scrivere le dichiarazioni del venditore su questo aspetto.

Dal 1 Luglio 2010 le cose sono un po’ cambiate, è entrata in vigore una Legge che obbliga anche chi compra casa a verificare che la planimetria Catastale sia uguale allo stato di fatto della casa, e a firmarla per dichiarare che è tutto a posto.

La stessa Legge dice che nel caso in cui la casa e la planimetria catastale siano differenti – e acquirente e venditore dichiarino il falso – il contratto è nullo.

Fai attenzione a questo aspetto: nullo vuol dire che è come se tu non lo avessi mai firmato, non è valido, è carta straccia.

Ti dico subito che se sei in questa situazione non è colpa tua perché spesso i lavori interni alle case venivano fatti con molta leggerezza per risparmiare sulle spese del Geometra e tanti appartamenti sono stati ristrutturati, cambiando anche la distribuzione delle stanze, senza presentare nessun progetto in Comune e senza aggiornare la planimetria Catastale.

Poi sono stati tranquillamente venduti, anche più volte.

Magari il vecchio proprietario di casa tua ha buttato giù il muro che divideva la cucina dal soggiorno, per realizzare quella stanza grande che ti piace tanto, e dato che era un lavoretto da niente non ha presentato nessun progetto in Comune e nessuna variazione al Catasto.

Il fatto è che oggi questa cosa ti si ritorce contro perché il responsabile sei diventato tu. E se vuoi vendere la tua casa a Verona, devi sistemarla.

Oggi il notaio, prima di farti firmare il contratto di vendita chiederà a te e all’acquirente se è tutto a posto e, dato che è responsabile anche lui per quello che viene dichiarato, figurati se si assume questo rischio.

Se viene fuori un problema che impedisce di stipulare il contratto l’acquirente potrebbe anche decidere di non comprarti più la casa e ti potrebbe chiedere il doppio dei soldi che ha versato quando ha firmato il compromesso.

Nel caso in cui emerga una differenza fra lo stato della casa e la planimetria catastale ecco quali possono essere i problemi:

• I lavori sono stati fatti presentando un progetto in Comune ma non è stata fatta nessuna variazione in Catasto: In questo caso la soluzione è semplice perché basta far presentare ad un geometra la variazione catastale e in pochi giorni risolvi il problema.

• I lavori sono stati fatti senza presentare nessun progetto in Comune: in questo caso la questione è più seria perché il tuo tecnico dovrà presentare una pratica edilizia che rimedi al fatto che i lavori sono stati fatti senza permesso e poi dovrà anche presentare un nuovo attestato di agibilità e infine la variazione catastale.

Come capirai da solo i costi lieviteranno di parecchio e i tempi saranno più lunghi

Quindi è fondamentale far fare tutte le verifiche prima di mettere in vendita la tua casa.

Chi è il professionista da incaricare e cosa deve fare?

Di solito questo tipo di verifiche viene affidato ad un geometra che deve redigere un attestato di conformità con cui dichiara che la tua casa è uguale ai progetti depositati in Comune e alla planimetria Catastale; in questo modo la responsabilità della dichiarazione è del tecnico e ti garantisce sulla conformità della casa.

Fai molta attenzione a questa cosa: la planimetria catastale non ha valore legale e non è una prova che la casa sia a conforme ai progetti in Comune quindi.

Ricorda che chi acquista ha il diritto di acquistare l’immobile perfettamente conforme quindi se qualcosa non è a posto e per sistemarlo è necessario più tempo di quello stabilito per il contratto può ritirarsi dall’acquisto.

Immagina se succede una cosa del genere e tu hai usato i soldi della caparra per fermare una nuova casa.

Il tuo acquirente ti richiede i soldi che ti ha dato e il proprietario della casa che volevi comprare si tiene la tua caparra perché casa sua è a posto.

Quindi se vuoi vendere casa a Verona e non ti vuoi accollare queste responsabilità contattami da qui

A presto